Nájemce a stavební úpravy v bytě z pohledu zákona

Zvažujete-li v bytě provedení stavebních úprav, sehrává velmi podstatnou roli skutečnost, zda-li jste majitelem daného bytu či pouze jeho nájemcem (tj. pronajímáte si byt, jehož vlastníkem je někdo jiný).

Zatímco majitel bytu se může v této situaci rozhodovat poměrně svobodně, nájemce musí respektovat své povinnosti vůči pronajímateli (většinou majiteli). Tyto povinnosti upravuje zejména občanský zákoník. Jeho nová verze, zákon 89/2012 Sb., nabude účinnosti od 1.1.2014.

V § 2263, odst. 1 se uvádí: „Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.“ Zákon pamatuje v tomto paragrafu rovněž na zdravotně postižené osoby: „Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.“

V odst. 2 je dále stanoveno: „Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.“

Stručně shrnuto, nájemce nesmí provádět bez svolení pronajímatele žádné stavební úpravy. Provede-li je, bude je muset na svůj náklad odstranit. (Toto ustanovení se netýká vad, které je nutno úpravou neprodleně odstranit, aby nevznikla další škoda.)

V praxi se může jednat např. o situaci, kdy bude nájemce chtít vyměnit dřevěná okna za nová plastová. Správně by měl nejdříve požádat pronajímatele bytu o povolení a dohodnout podmínky provedení výměny oken. Lze předpokládat, že pronajímatel stanoví, že nová okna musí být zvolena tak, aby nenarušila (barvou, tvarem, provedením, atd.) jednotnost celkového vzhledu budovy. Všechna ujednání by měla být vedena písemně, aby byla později v případě nutnosti doložitelná. Obecně lze doporučit, aby v ujednání bylo také uvedeno, zda-li po ukončení nájmu bude pronajímatel požadovat navrácení stavebních úprav do původního stavu a případnou spoluúčast pronajímatele na financování stavební úpravy.

Budete-li obdobný problém řešit do konce r. 2013, bude v platnosti ještě starý občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb. Formulace ustanovení a čísla paragrafů jsou rozdílná, avšak význam zůstává ve své hlavní podstatě zachován. Bez svolení pronajímatele není nájemce oprávněn provést v bytě žádnou stavební úpravu či jinou podstatnou změnu.

Zdroje:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Společné WC a koupelna z pohledu legislativy

Obyvatelé mnoha bytů doslova „bojují“ o každý centimetr čtvereční, který by mohli přeměnit v obytnou plochu. Zejména v těchto případech nabývá na aktuálnosti otázka, zda-li přikročit ke spojení WC a koupelny v rámci jedné místnosti.
Primárním krokem v řešení této otázky musí být obeznámení se s tím, co je přijatelné z hlediska zákona, abychom se vyhnuli případným chybným rozhodnutím a následně zbytečně vynaloženým finančním nákladům.

Daná problematika prošla v posledních letech několika legislativními změnami, což občanům orientaci v této věci příliš neusnadňuje. Původní vyhláška 137/1998 Sb., byla nahrazena novou vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, která byla v roce 2012 opět novelizována.
Aktuální znění dané vyhlášky uvádí v §10, odst. 6: „Každý byt musí mít alespoň jednu záchodovou mísu a jednu koupelnu. U každé samostatné provozní jednotky s pobytovými místnostmi se počet záchodových mís stanoví podle účelu jednotky a počtu jejích uživatelů v souladu s příslušnými normovými hodnotami. Záchod nesmí být přístupný přímo z pobytové místnosti, nebo z obytné místnosti, jde-li o jediný záchod v bytě.“
 Z citovaného paragrafu vyplývá skutečnost, že rozhodneme-li se sloučit WC (jde-li o byt s jedním WC) a koupelnu do jedné místnosti, nesmí se do takto vzniklé místnosti vstupovat z pobytové či obytné místnosti. V praxi je typickým příkladem situace, kdy se před rekonstrukcí bytu vcházelo na WC z chodby a do sousedící koupelny z kuchyně. Spojení obou místností lze provést např. tak, že ponecháme původní vchod z chodby a vchod z kuchyně zrušíme. Naopak nikoli, protože záchod (nyní sloučený s koupelnou) nesmí být přístupný z kuchyně.
Vyhláška také hovoří o vytápění, viz §11, odst. 7: „Záchody, prostory pro osobní hygienu … musí být dostatečně vytápěny s možností regulace vnitřní teploty.“ Tento požadavek může být aktuální zejména tehdy, rozhodneme-li se rozdělit spojené WC a koupelnu, kdy se může stát, že topení bude umístěno právě v částí obsahující koupelnu a WC zůstane bez vytápění (což je situace, která bývala v dříve postavených bytech poměrně běžná).

 Rovněž je také velmi užitečné vědět o existenci ČSN 734301 Obytné budovy, která říká, že pokud je v bytě se 3-4 obytnými místnostmi jediná záchodová mísa, musí být tato umístěna v samostatné místnosti. Jediná záchodová mísa v bytě může být umístěna v koupelně jen v bytě s 1-2 obytnými místnostmi.V bytě s 5 a více obytnými místnostmi musí být umístěny dvě záchodové mísy, druhá z nich může být v koupelně. Uvedená norma není sice stanovena jako závazná, v praxi ovšem záleží na stanovisku jednotlivých stavebních úřadů, které mnohdy vyžadují oddělení WC a koupelny, zejm. v případě větších bytů.

Vyhláška 268/2009 Sb. O technických požadavcích na stavby.
Norma ČSN 734301 Obytné budovy

Jak vybrat zárubně?

Každé vstupní i interiérové dveře potřebují zárubně. Ty se tak stávají součásní designu našich domovů. Zárubně tak plní funkci bezpečnostní, užitnou i estetickou.

Obložkové zárubně

Obložkové zárubně jsou rychlý způsob, jak změnit vzhled zárubní. Pro instalaci obložkových zárubní není nutné bourat. Zárubně se obkládají na zazděné kovové zárubně. Jelikož se obložkové zárubně upevňují na kovové zárubně, tak je v průchod dveří zmenšen cca o 3 cm. Výhodou obložkových zárubní je možnost změnit směr otvírání dveří bez nutnosti bourání.

I zárubně bezpečnostních dveří je možné obložit. Jedinou vyjímkou je nutnost využít čepy napojené na kovové zárubně. U interiérových dveří se čepy upevňují do obložení a proto nesplňují požadavky na bezpečnost.

Interiérové dveře před a po obložení zárubní
zdroj:  hobby.idnes.cz

Kovové zárubně

Výměna kovových zárubní se bez bourání  neobejde. Kovové zárubně volíme, pokud je pro nás důležitá bezpečnost, nebo potřebujeme zvětšit průchod.  Kovové zárubně jsou proto nepostradatelné zejména u vchodových dveří. Zárubně pro bezpečnostní dveře jsou vyráběné z tvrdšího materiálu a odolávají tak větší zátěži.

Vzhledem k nutnosti bourat je vhodné spojit výměnu dveří a zárubní s rekonstrukcí bytu.

Jak se bydlí v podkroví

Půdy postupně ztrácí svůj význam v uskladňování věcí všeho druhu. Jejich využití je proto málo efektivní. Zároveň existuje stabilní potřeba bydlet. Trendem se proto stávají podkrovní byty, které uspokojují nároky na moderní a prostorné bydlení.

Výhody podkrovních bytů

Stropní okna umožní přirozené a kvalitní osvětlení bytu.  V zimních měsících se okna podílí i na vytápění bytu sluneční energií.  Při vhodném řešení oken získáme i příjemný výhled do okolí.U podrkovního bytu je možná i terasa, kde se můžeme těšit soukromí i pěkným výhledem.

Podkrovní byty mají vyšší stropy a často i sjednocené místnosti.  Vytváří se tak efekt prostorného bytu.  Pomocí sádrokartonů můžeme vytvářet různé podhledy a skryté úložné prostory.

Nevýhody podkrovních bytů:

V půdním bytu se musíme smířit se šikmým sklonem stropů a některých stěn. Z toho pramení i nutnost uzpůsobit vybavení bytu, zejména skříní a obývacích stěn.

Stropní okna jsou více náchylná na poškození při krupobití. Musíme očekávat i vyšší hlučnost během bouřek.   Během letních měsíců hrozí i přehřívání bytu. Je proto vhodné dbát na kvalitní odvětrávání a stínění oken. Na stropní okna si musíte pořídit speciální typy stínící techniky.

U stropních oken hrozí v případě nekvalitního provedení pronikání vlhkosti. Montáž a servis má proto provádět odborná a prověřená firma.

Byt v podkroví je spojen s horší přístupností zejména pro starší a tělesně postižené lidi, kteří mají problém vyjít schody.  Výtahy totiž velmi často končí o patro níže.  Komplikace to může přinášet i matkám s dětmi, které musí tahat kočárek a ještě nákup.

Stěny u podkrovních bytů jsou tvořeny téměř výhradně ze sádrokartonu. S tím je spojena nižší zvuková izolace pokojů.

Možnosti přestavby půdy na podkrovní byt vám blíže vysvětlí zástupce odborné stavební firmy. V Praze a okolí můžete využít služeb firmy Lukostav.

Jak ochránit dům a byt před zloději

Krade se, kradlo se a krást se bude.  Je proto moudré připravit se na možnost, že i váš dům, byt, provozovna, či kancelář se stanou cílem zlodějů.

Nejčastější vstupy do domu

Pokud uvažujeme o zabezpečení nemovitosti, tak většinou dbáme zejména na bezpečné vstupní dveře. Kvalitní vstupní dveře mají kvalitně upevněná futra, vícebodové zámky a ochranu proti vysazení. Myslíme i na samotné provedení dveří, které by měly být zhotovené z pevného materiálu.  Instalace bezpečnostních vstupních dveří se často neobejde bez bourání. Mysleme proto na instalaci už během plánování stavby, nebo rekonstrukce.

Podceňovaným vstupem do nemovitosti jsou balkónové dveře a okna. Většina oken a balkónových dveří jsou vybaveny jen základním kováním, které pro zloděje neznamenají žádnou překážou. Přitom balkónové dveře do zahrady zlodějům přináší nerušené vloupání. Někteří zloději jsou dokonce schopni vylézt i na balkóny ve vyšších patrech. Při vniknutí do bytu jim pak už stačí pouze otevřít vstupní dveře a s lupem pohodlně odejít.

Dalším vstupem jsou sklepy. Je proto vhodné dát na sklepní okénka mříže, nebo je jinak mechanicky zabezpečit.  Zloděj může proniknout do domu i přes garáž. I v tomto případě proto musíme dbát na kvalitní provedení a odolnost garážových vrat.

Prevence je základ bezpečnosti

Před nežádoucími hosty nás také může ochránit elektronické zabezpečení napojené na alarm, nebo lépe kontrolní středisko bezpečností firmy. Z průzkumu mezi odsouzeným zloději vyplývá, že od krádeže odradí i pes v domě.

Důležitá je i prevence formou automatického rozsvícení a zasínání, nebo simulovaného pohybu v domě. Při odjezdu na dovolenou je vhodné pověřit souseda, nebo přítele, aby vám vybíral poštovní schránku a případně občas přeparkoval auto.

Oblíbeným zdrojem tipů na opuštěné nemovitosti jsou i sociální sítě.  Zloději stačí vytipovat oběť a sledovat profil např. na Facebooku. Není proto vhodné psát veřejně příspěvky o své dlouhodobé nepřítomnosti doma, pakliže vám dům nikdo fyzicky nehlídá.

Princip a výhody plovoucí podlahy

Plovoucí podlahy jsou stále populárnějším řešením pro podlahy bytů, ale i v prostorách veřejných budov. V tomto článku se zaměřím na výhody, které nám plovoucí podlahy přináší.

Co je to plovoucí podlaha?

Plovoucí podlaha může používat  linoleum, palubky, korek, nebo parkety. Při volbě konkrétní podlahové krytiny si proto můžeme vybírat z různých materiálů i provedení.  Plovoucí podlaha se vyznačuje systémem pokládky, kdy podlahová krytina je pokládána na zvukově a tepleně izolační materiál. Pod plovoucí podlahu je také možné položit i topné kabely.
Dalším znakem plovoucí podlahy je volná návaznost podlahy na zdi. Podlaha není se zdí fixně upevněna. Tím vzniká prostor pro pružení. Pružení podlahy je důvodem, proč tento typ podlah nazýváme právě plovoucí. Díky pružení je chůze po  plovoucí podlaze méně namáhavá na klouby.

Vrstvy plovoucí podlahy:

• Nášlapná vrstva: vrchní vrstva tvořená palubky, korkem, linem, nebo parketami.
• Roznášecí vrstva: roznáší tlaky přenášené z nášlapné vrstvy rovnoměrně do podkladu.
• Zvukově-izolační vrstv: zabraňuje přenosu nežádoucích zvuků a úniku tepla.
• Parotěsná vrstva: izoluje podlahu od vlhkosti.

Výhody plovoucí podlahy

• Podlaha je zvukově odizolovaná: sníží se množství hluku, který uslyšíte vy i vaši sousedi.
• Podlaha je tepelně odizolovaná: plovoucí podlaha nepřenáší chlad, což ocení zejména majitelé přízemních bytů.
• pokládka plovoucí podlahy je rychlá a čistá práce.
• Chůze po plovoucí podlaze je příjemnější a chrání na klouby.
• Plovoucí podlaha se snadno udržuje.
• Plovoucí podlaha má nižší nároky na kvalitu podkladu, dokáže vyrovnat nerovnosti povrchu.
• V případě potřeby jde podlahu snadno demontovat.

Na co si dávat pozor

• Plovoucí podlaha nepatří do místností, kde se často mění teplota a vlhkost.
• Plovoucí podlaha je výše, a proto je nutné dávat pozor na výšku křídla dveří. Problém bývá zejména u francouzkých dveří, kde se často zapomíná na možnost, že by dveře měly být někdy opravovány a z tohoto důvodu vysazené. Podlaha tedy musí poskytovat dosatek prostoru pro případné manipulace.

Co ovlivňuje vnímanou teplotu domova?

Teplota bytu je důležitý faktor, který ovlivňuje pohodu v bytě. Obecně se udává, že ideální teplota bytu je 20 až 21°C. V ložnici by se měla pohybovat teplota mezi 16 až 18°C.  V koupelně naopak si přitopíme na 21°C. Vnímanou teplotu ovlivňují psychologické i fyzikální faktory.

Psychologické faktory vnímání teploty 

Subjektivně vnímanou teplotu ovlivňují barvy a použité materiály. Červená barva zvyšuje vnímanou teplotu bytu. Naopak modrá působí chladně.  Vhodným vymalováním stěn pokoje tak můžeme navodit pocit tepelné pohody se stejnou mírou vytápění.

Dalším psychologickým faktorem při vnímání teploty jsou použité materiály. Dřevo a látky jsou tepelné izolanty a zároveň působí i na psychický pocit teploty.  Naopak  kov a sklo navozuje pocit chladu.

 Fyzikální faktory vnímání teploty 

Teplo v bytě souvisí i s porouděním vzduchu. Při vytápění plynem, nebo horkou vodou jsou radiátory umístěné pod oknem, kde ohřívají studený vzduch, které do místnosti přichází.  Ohřátý vzduch proudí vzhůru. Tento typ vytápění je časově náročnější. Alternativou jsou infračervené topné panely, nebo obrazy, které ohřívají předměty a osoby, na které jsou v cestě záření. Topné panely se umisťují jak na stěny, tak i na stropy. Dalším populárním způsobem vytápění jsou topné kabely v podlaze. V takovém případě je vhodné zvolit na podlahu materiál, který působí jako tepelný vodič (např. dlažba).

Podlahová krytina také výrazně ovlivňuje vnímanou teplotu. Studený vzduch se drží u podlahy. Dlaždice, PVC a lino patří mezi krytiny, které jsou svojí povahou spíše chladné. Využítí dřeva a koberců snadno odizolujeme podlahu od chladu a navodíme příjemný pocit domova.  Před pokládkou podlahových krytin proto zvažujeme nejen praktičnost, ale i tepelné vlastnosti zvoleného materiálu.

Pokud je v místnosti průvan, tak je vytápění ekonomicky neefektivní a navíc se nedaří dosáhnout příjemné teploty. Průvanu se zbavíme instalací moderních typů oken  (PVC, EURO, hliníková) a kvalitně instalovanými dveřmi.