Nájemce a stavební úpravy v bytě z pohledu zákona

Zvažujete-li v bytě provedení stavebních úprav, sehrává velmi podstatnou roli skutečnost, zda-li jste majitelem daného bytu či pouze jeho nájemcem (tj. pronajímáte si byt, jehož vlastníkem je někdo jiný).

Zatímco majitel bytu se může v této situaci rozhodovat poměrně svobodně, nájemce musí respektovat své povinnosti vůči pronajímateli (většinou majiteli). Tyto povinnosti upravuje zejména občanský zákoník. Jeho nová verze, zákon 89/2012 Sb., nabude účinnosti od 1.1.2014.

V § 2263, odst. 1 se uvádí: „Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.“ Zákon pamatuje v tomto paragrafu rovněž na zdravotně postižené osoby: „Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.“

V odst. 2 je dále stanoveno: „Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.“

Stručně shrnuto, nájemce nesmí provádět bez svolení pronajímatele žádné stavební úpravy. Provede-li je, bude je muset na svůj náklad odstranit. (Toto ustanovení se netýká vad, které je nutno úpravou neprodleně odstranit, aby nevznikla další škoda.)

V praxi se může jednat např. o situaci, kdy bude nájemce chtít vyměnit dřevěná okna za nová plastová. Správně by měl nejdříve požádat pronajímatele bytu o povolení a dohodnout podmínky provedení výměny oken. Lze předpokládat, že pronajímatel stanoví, že nová okna musí být zvolena tak, aby nenarušila (barvou, tvarem, provedením, atd.) jednotnost celkového vzhledu budovy. Všechna ujednání by měla být vedena písemně, aby byla později v případě nutnosti doložitelná. Obecně lze doporučit, aby v ujednání bylo také uvedeno, zda-li po ukončení nájmu bude pronajímatel požadovat navrácení stavebních úprav do původního stavu a případnou spoluúčast pronajímatele na financování stavební úpravy.

Budete-li obdobný problém řešit do konce r. 2013, bude v platnosti ještě starý občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb. Formulace ustanovení a čísla paragrafů jsou rozdílná, avšak význam zůstává ve své hlavní podstatě zachován. Bez svolení pronajímatele není nájemce oprávněn provést v bytě žádnou stavební úpravu či jinou podstatnou změnu.

Zdroje:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.