čtvrtek 31. října 2013

Nájemce a stavební úpravy v bytě z pohledu zákona

Zvažujete-li v bytě provedení stavebních úprav, sehrává velmi podstatnou roli skutečnost, zda-li jste majitelem daného bytu či pouze jeho nájemcem (tj. pronajímáte si byt, jehož vlastníkem je někdo jiný).

Zatímco majitel bytu se může v této situaci rozhodovat poměrně svobodně, nájemce musí respektovat své povinnosti vůči pronajímateli (většinou majiteli). Tyto povinnosti upravuje zejména občanský zákoník. Jeho nová verze, zákon 89/2012 Sb., nabude účinnosti od 1.1.2014.

V § 2263, odst. 1 se uvádí: „Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.“ Zákon pamatuje v tomto paragrafu rovněž na zdravotně postižené osoby: „Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.“

V odst. 2 je dále stanoveno: „Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.“

Stručně shrnuto, nájemce nesmí provádět bez svolení pronajímatele žádné stavební úpravy. Provede-li je, bude je muset na svůj náklad odstranit. (Toto ustanovení se netýká vad, které je nutno úpravou neprodleně odstranit, aby nevznikla další škoda.)

V praxi se může jednat např. o situaci, kdy bude nájemce chtít vyměnit dřevěná okna za nová plastová. Správně by měl nejdříve požádat pronajímatele bytu o povolení a dohodnout podmínky provedení výměny oken. Lze předpokládat, že pronajímatel stanoví, že nová okna musí být zvolena tak, aby nenarušila (barvou, tvarem, provedením, atd.) jednotnost celkového vzhledu budovy. Všechna ujednání by měla být vedena písemně, aby byla později v případě nutnosti doložitelná. Obecně lze doporučit, aby v ujednání bylo také uvedeno, zda-li po ukončení nájmu bude pronajímatel požadovat navrácení stavebních úprav do původního stavu a případnou spoluúčast pronajímatele na financování stavební úpravy.

Budete-li obdobný problém řešit do konce r. 2013, bude v platnosti ještě starý občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb. Formulace ustanovení a čísla paragrafů jsou rozdílná, avšak význam zůstává ve své hlavní podstatě zachován. Bez svolení pronajímatele není nájemce oprávněn provést v bytě žádnou stavební úpravu či jinou podstatnou změnu.

Zdroje:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Společné WC a koupelna z pohledu legislativy

Obyvatelé mnoha bytů doslova „bojují“ o každý centimetr čtvereční, který by mohli přeměnit v obytnou plochu. Zejména v těchto případech nabývá na aktuálnosti otázka, zda-li přikročit ke spojení WC a koupelny v rámci jedné místnosti.
Primárním krokem v řešení této otázky musí být obeznámení se s tím, co je přijatelné z hlediska zákona, abychom se vyhnuli případným chybným rozhodnutím a následně zbytečně vynaloženým finančním nákladům.

Daná problematika prošla v posledních letech několika legislativními změnami, což občanům orientaci v této věci příliš neusnadňuje. Původní vyhláška 137/1998 Sb., byla nahrazena novou vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, která byla v roce 2012 opět novelizována.
Aktuální znění dané vyhlášky uvádí v §10, odst. 6: „Každý byt musí mít alespoň jednu záchodovou mísu a jednu koupelnu. U každé samostatné provozní jednotky s pobytovými místnostmi se počet záchodových mís stanoví podle účelu jednotky a počtu jejích uživatelů v souladu s příslušnými normovými hodnotami. Záchod nesmí být přístupný přímo z pobytové místnosti, nebo z obytné místnosti, jde-li o jediný záchod v bytě.“
 Z citovaného paragrafu vyplývá skutečnost, že rozhodneme-li se sloučit WC (jde-li o byt s jedním WC) a koupelnu do jedné místnosti, nesmí se do takto vzniklé místnosti vstupovat z pobytové či obytné místnosti. V praxi je typickým příkladem situace, kdy se před rekonstrukcí bytu vcházelo na WC z chodby a do sousedící koupelny z kuchyně. Spojení obou místností lze provést např. tak, že ponecháme původní vchod z chodby a vchod z kuchyně zrušíme. Naopak nikoli, protože záchod (nyní sloučený s koupelnou) nesmí být přístupný z kuchyně.
Vyhláška také hovoří o vytápění, viz §11, odst. 7: „Záchody, prostory pro osobní hygienu … musí být dostatečně vytápěny s možností regulace vnitřní teploty.“ Tento požadavek může být aktuální zejména tehdy, rozhodneme-li se rozdělit spojené WC a koupelnu, kdy se může stát, že topení bude umístěno právě v částí obsahující koupelnu a WC zůstane bez vytápění (což je situace, která bývala v dříve postavených bytech poměrně běžná).

 Rovněž je také velmi užitečné vědět o existenci ČSN 734301 Obytné budovy, která říká, že pokud je v bytě se 3-4 obytnými místnostmi jediná záchodová mísa, musí být tato umístěna v samostatné místnosti. Jediná záchodová mísa v bytě může být umístěna v koupelně jen v bytě s 1-2 obytnými místnostmi.V bytě s 5 a více obytnými místnostmi musí být umístěny dvě záchodové mísy, druhá z nich může být v koupelně. Uvedená norma není sice stanovena jako závazná, v praxi ovšem záleží na stanovisku jednotlivých stavebních úřadů, které mnohdy vyžadují oddělení WC a koupelny, zejm. v případě větších bytů.

Vyhláška 268/2009 Sb. O technických požadavcích na stavby.
Norma ČSN 734301 Obytné budovy

čtvrtek 10. října 2013

Jak vybrat zárubně?

Každé vstupní i interiérové dveře potřebují zárubně. Ty se tak stávají součásní designu našich domovů. Zárubně tak plní funkci bezpečnostní, užitnou i estetickou.

Obložkové zárubně

Obložkové zárubně jsou rychlý způsob, jak změnit vzhled zárubní. Pro instalaci obložkových zárubní není nutné bourat. Zárubně se obkládají na zazděné kovové zárubně. Jelikož se obložkové zárubně upevňují na kovové zárubně, tak je v průchod dveří zmenšen cca o 3 cm. Výhodou obložkových zárubní je možnost změnit směr otvírání dveří bez nutnosti bourání.

I zárubně bezpečnostních dveří je možné obložit. Jedinou vyjímkou je nutnost využít čepy napojené na kovové zárubně. U interiérových dveří se čepy upevňují do obložení a proto nesplňují požadavky na bezpečnost.


Interiérové dveře před a po obložení zárubní
zdroj:  hobby.idnes.cz

Kovové zárubně

Výměna kovových zárubní se bez bourání  neobejde. Kovové zárubně volíme, pokud je pro nás důležitá bezpečnost, nebo potřebujeme zvětšit průchod.  Kovové zárubně jsou proto nepostradatelné zejména u vchodových dveří. Zárubně pro bezpečnostní dveře jsou vyráběné z tvrdšího materiálu a odolávají tak větší zátěži.

Vzhledem k nutnosti bourat je vhodné spojit výměnu dveří a zárubní s rekonstrukcí bytu.